Il mercato immobiliare alberghiero in Italia ha registrato nel 2025 un volume di investimenti pari a circa 2,3 miliardi di euro, segnando un incremento del 20% rispetto all’anno precedente. Questo dato, emerso dalla tredicesima edizione del Real Estate Data Hub, curato dall’Ufficio Studi RYZE e dal Centro Studi REMAX Italia con la collaborazione dell’Ufficio Studi 24MAX, conferma la posizione di questo settore tra le asset class più vivaci del real estate nazionale. La ripresa è principalmente attribuibile al ritorno dei flussi turistici internazionali, in particolare da Stati Uniti e Medio Oriente, che hanno superato i livelli pre-pandemia. Gli operatori del settore si concentrano su interventi value-add, che costituiscono circa l’80% delle operazioni, mirati alla riqualificazione, riconversione e riposizionamento degli asset esistenti.
Flussi turistici in crescita
I dati forniti dallISTAT evidenziano un trend positivo per il comparto turistico italiano. Nel 2025, l’Italia ha registrato 79,4 milioni di arrivi e 268,4 milioni di presenze, entrambi in aumento del 6% rispetto al 2024. La domanda internazionale ha avuto un ruolo chiave in questa crescita, segnando un incremento dell’8,5%, mentre quella domestica ha mostrato un aumento più contenuto. Le strutture alberghiere hanno visto un incremento del 5% nelle presenze, ma il settore extralberghiero ha superato questo dato, con un +8,5%, favorito da una permanenza media più lunga.
Offerta alberghiera in Italia
Il panorama alberghiero italiano è composto da quasi 33.000 strutture ricettive, con oltre 1,1 milioni di camere e circa 2,3 milioni di posti letto. La maggior parte dell’offerta è concentrata nei segmenti intermedi: oltre il 50% del mercato è rappresentato da hotel a 3 stelle, il 20% da hotel a 4 stelle, mentre gli hotel a 5 stelle costituiscono solo il 2-3%. Le catene alberghiere rappresentano una quota minoritaria, pari al 7% delle strutture, di cui il 70% appartiene a marchi nazionali. Nel segmento 4 stelle, si è registrata un’occupazione media del 70% e un ADR di 128 euro, in aumento del 2,4%.
Roma e le destinazioni principali
Geograficamente, Roma si conferma la prima destinazione, con il 25% dei volumi investiti. Milano segue con il 16% e Venezia con il 10%. Le destinazioni leisure mantengono un’importanza significativa, rappresentando circa un terzo degli investimenti totali, con particolare attenzione verso il Golfo di Napoli, la Toscana e il Lago di Como. Si osserva una crescente attenzione verso il segmento upscale e luxury, con un aumento dei capitali investiti in asset di alta fascia e operazioni di rebranding internazionale.
Investitori e strategie di mercato
Sul fronte degli investitori, gli operatori alberghieri dominano il mercato, costituendo il 30% dei volumi, seguiti da family office (22%) e investitori istituzionali (21%). I fondi di private equity si fermano al 16%. Le strategie value-add continuano a predominare, con il 62% delle transazioni concentrate su sviluppo, riconversione e ristrutturazione. I capitali esteri superano quelli domestici, rappresentando il 53% dei volumi totali, con investimenti provenienti principalmente da europei, nordamericani e sudamericani.
Conversioni e nuove opportunità
Un trend in forte crescita è rappresentato dalla trasformazione di immobili con uso originario diverso, come uffici e edifici storici, in strutture ricettive. Questa strategia consente di valorizzare location centrali, semplificando i processi rispetto agli sviluppi greenfield. Le conversioni si rivelano quindi una leva importante per ampliare l’offerta alberghiera nelle aree più attrattive, contribuendo anche alla rigenerazione urbana.
Inoltre, l’attenzione verso nuovi format legati alla mobilità, come gli airport hotel di nuova generazione, e lo sviluppo di progetti wellness nelle destinazioni leisure e nelle città secondarie, è in crescita. I brand internazionali giocano un ruolo fondamentale nelle strategie di valorizzazione, ma si fa spazio anche per operatori indipendenti in grado di offrire concept di nicchia.
Milano: dinamismo e posizionamento
Il mercato alberghiero milanese ha mostrato nel 2025 un andamento positivo, dopo un inizio d’anno più debole legato al segmento business. Dalla primavera, il settore ha visto un’accelerazione dei flussi, sostenuta dal ritorno di eventi fieristici e congressuali e dal turismo leisure internazionale. Le performance si sono stabilizzate su livelli superiori alla media nazionale, con dinamiche particolarmente favorevoli nel segmento 4 stelle. Anche l’offerta ha mostrato dinamismo, con nuovi brand e progetti di living e student housing, supportati da nuovi collegamenti internazionali e iniziative urbane come il nuovo stadio.
Roma: attrattività e investimenti
Nel 2025, il mercato romano ha beneficiato dell’effetto del Giubileo, che ha incrementato i flussi turistici verso la capitale. Dopo un avvio moderato, le performance sono migliorate dalla primavera, grazie al turismo religioso e culturale, con occupazione e tariffe in crescita, in particolare nel segmento 4 stelle. Anche l’offerta ha mostrato dinamismo, con riqualificazioni e nuove aperture high-end, oltre allo sviluppo di serviced apartment. Il rafforzamento dell’accessibilità internazionale, con nuove rotte intercontinentali, sostiene l’attrattività della capitale nel medio periodo.
Bologna e Napoli: crescita e attrattività
Bologna ha registrato nel 2025 un andamento positivo, con una crescita costante dopo un avvio moderato legato alla stagionalità business. Dalla primavera, le performance alberghiere sono migliorate grazie a eventi fieristici e alla crescente attrattività culturale e gastronomica. L’occupazione si è stabilizzata su livelli superiori alla media, con picchi autunnali legati alle fiere, e le tariffe del segmento 4 stelle hanno mostrato una dinamica positiva.
Napoli ha chiuso il 2025 con un andamento positivo, nonostante un inizio d’anno più moderato. Dalla primavera, l’attrattività internazionale della destinazione è aumentata, con performance alberghiere in miglioramento e tassi di occupazione generalmente in linea o superiori alla media nazionale. Anche le tariffe del segmento 4 stelle hanno mostrato una crescita, posizionando Napoli tra le principali destinazioni urbane con buone prospettive di consolidamento.